Bien gérer la réception des travaux de votre maison

La réception des travaux est une étape trop souvent sous-estimée des artisans. Bâclée, elle peut entraîner des conséquences désastreuses…

Pour éviter les galères

La loi du 4 janvier 1978 a donné à la réception des travaux une importance particulière puisqu’elle devient le point de départ de l’ensemble des garanties, qu’il s’agisse de la garantie de parfait achèvement, de la garantie de bon fonctionnement ou de la responsabilité décennale, même en cas de réserves. C’est pour cette raison qu’il est très fortement conseillé d’établir un procès-verbal pour disposer d’une date ‘’certaine, précise et incontestable’’. Trois éléments définissent cette étape cruciale. La réception est un acte juridique unilatéral, par lequel le maître d’ouvrage déclare réceptionner l’ouvrage avec ou sans réserves. Cette réception est prononcée à la demande de la partie la plus diligente et, dans ce cas, il s’avère que c’est l’entrepreneur qui a le plus intérêt à être rapide. Enfin, elle doit être prononcée contradictoirement entre le maître d’ouvrage et l’entreprise. En effet, l’artisan est en droit d’exiger d’assister aux opérations de réception et d’être dûment convoqué par le maître d’ouvrage, pour fournir toute précision ou éclaircissement qui pourrait s’avérer utile. Si le maître d’ouvrage sollicite la réception, puis que chaque partie signe, elle devient effective s’arrête là. C’est la réception expresse. Il s’agit d’une manifestation expresse de la volonté du maître de l’ouvrage, qui correspond à la forme normale de la réception. Démarrage des différentes garanties, elle permet à l’artisan de s’éviter un contentieux long et aléatoire, qui peut gêner la gestion de son entreprise. La date de la réception est dans ce cas très précise.

De la réception expresse à la réception judiciaire

Il se peut aussi que l’entreprise ne vienne pas ou refuse de signer le procès-verbal de réception. Le maître d’ouvrage le signe, que l’entreprise soit présente ou non, mais à deux conditions : Il doit avoir convoqué l’entreprise par lettre recommandée (c’est le caractère contradictoire), et il doit avoir notifié à l’entrepreneur le procès-verbal de réception avec les réserves, en recommandé. D’autres cas peuvent se présenter comme celui où l’entrepreneur sollicite le maître d’ouvrage. Si ce dernier se déplace et signe le procès-verbal de réception, cette dernière est prononcée, même avec des réserves. S’il ne vient pas ou refuse de le signer, il n’existe pas d’autre solution que de passer par une réception judiciaire. Celle-ci intervient à la demande d’une des deux parties (maître d’ouvrage ou entrepreneur) et dès lors que l’une des parties refuse de réceptionner. C’est le juge des référés qui est alors saisi et désigne à son tour un expert judiciaire. L’objectif est de fournir au tribunal des éléments pour affirmer si la réception peut être prononcée, avec ou sans réserves. Si l’ouvrage ne peut pas être réceptionné en l’état, l’entreprise de travaux paie l’expert et les travaux à réaliser avant d’être convoquée à nouveau. Si l’ouvrage est réceptionnable, avec réserves, le maître d’ouvrage peut signer le procès-verbal avec réserves. S’il ne le veut pas, la réception est alors judiciaire et l’entrepreneur peut saisir le tribunal de grande instance, seul compétent pour statuer sur la réception. En effet, un refus de réception ne peut se justifier que par un inachèvement de l’ouvrage et des imperfections légères n’autorisent pas le maître de l’ouvrage à prononcer la réception.

Une mauvaise habitude

Finalement, la réception tacite, par prise de possession, devient malheureusement la règle. Très souvent, trop souvent, ce type de réception est privilégié par méconnaissance ou facilité. Pour la Cour de Cassation, la réception tacite par prise de possession n’existe que lorsqu’il y a une volonté non équivoque du maître d’ouvrage de réceptionner. L’entrée dans les lieux est exigée mais d’autres éléments importent : Le paiement intégral du prix du marché, la remise des clés et la prise de possession, l’absence de réserves nombreuses et importantes, un constat d’huissier… Cette solution peut s’avérer très dangereuse pour l’entrepreneur. Pour plusieurs raisons. Si le procès-verbal n’est pas en lui-même une condition de l’existence de la réception, il constitue une preuve pour l’entrepreneur en cas de litige. Sans le procès-verbal, il est fortement conseillé à l’artisan de conserver tout document de nature à établir cette prise de possession par le maître d’ouvrage.

La réception est un moment clé ; elle purge les vices apparents, met fin au contrat sauf pour les réserves, et constitue, on ne le dira jamais assez, le point de départ des garanties de parfait achèvement, garantie décennale, responsabilité civile… Pour un entrepreneur, se lancer dans une procédure judiciaire peut s’avérer totalement suicidaire, tant financièrement que psychologiquement, et mieux vaut une bonne fois pour toutes systématiser le procès-verbal de réception.

Les articles clés

L’article L. 111-19 du code de la construction et de l’habitation ainsi que l’article 1 792-6 du code civil constituent les piliers de la réception des travaux.

Exigez la réception

Considérez qu’un chantier n’est jamais terminé tant que vous ne disposez pas d’un procès-verbal de réception signé du maître de l’ouvrage.
L’artisan a tout intérêt à demander systématiquement la réception, par lettre recommandée si nécessaire.
Les sous-traitants sont exclus du système de réception. En pratique, rien n’interdit à un entrepreneur de convoquer ses sous-traitants le jour de la réception.

Réserves : Négociez les délais

En cas de réserves, un délai est souvent nécessaire pour réaliser les travaux de réparation. Il est conseillé à l’artisan de fournir les raisons (techniques, organisation de chantier…) qui justifient la durée de ce travaux. Il arrive, hélas, que des entrepreneurs acceptent des délais trop courts sans pouvoir les tenir. L’entrepreneur et le maître de l’ouvrage signent un accord (les deux signatures sont alors obligatoires, contrairement au procès-verbal de réception), portant sur les réserves, non contestées par l’entrepreneur, et sur le délai d’exécution des travaux à réaliser. Quand l’entrepreneur a exécuté les travaux destinés à faire lever les réserves, et que le maître d’ouvrage donne son accord, l’artisan doit proposer à celui-ci de signer le constat de levée de réserves. Attention : Le maître d’ouvrage peut être sanctionné par les tribunaux s’il s’oppose de façon abusive à la levée des réserves. Mieux vaut, pour se protéger dans un contexte tendu, adresser au maître d’ouvrage une lettre de notification de l’exécution des travaux en lettre recommandée avec avis de réception.

Attention à la remise des clés

Le seul à devoir obligatoirement réceptionner est le maître d’ouvrage. Par maître d’ouvrage, on entend propriétaire du terrain ou de l’immeuble. Dans le cas d’opérations de promotions immobilières, en ‘’vente futur en l’état d’achèvement’’ (VEFA), les artisans commettent parfois quelques confusions entre le vendeur (le promoteur) et l’acquéreur.

Ainsi, il peut y avoir remise des clés sans réception, même si l’entreprise soutient qu’à partir de la remise des clés, la réception est tacite. Par exemple, un promoteur n’est pas satisfait de la livraison d’une opération de logements. Même après la remise des clés, le promoteur garde la qualité de maître d’ouvrage.

A quoi sert la réception ?

Qu’elle soit ou non accompagnée de réserves, la réception est nécessaire. Pourquoi ?

• Elle arrête le cours du délai d’exécution.
• Elle couvre les malfaçons et les défauts de conformité apparents s’ils n’ont pas fait l’objet de réserves.
• Elle entraîne le transfert au maître de l’ouvrage de la garde de l’ouvrage et des risques attenants.
• Elle rend exigible le solde des travaux.
• Elle constitue le point de départ de la garantie de parfait achèvement et des garanties légales.
• Elle constitue le point de départ du délai de restitution de la retenue de garantie ou de libération de la caution.

Dédramatiser le procès-verbal

Il est normal qu’un maître d’ouvrage réceptionne son ouvrage et le mentionne sur un procès-verbal, même en cas de réserves. Il arrive souvent que le maître d’ouvrage refuse de signer un procès-verbal, de crainte d’être alors privé des garanties qu’il tient du contrat avec une entreprise. Il pense abandonner purement et simplement ses droits ! Or, c’est exactement du contraire dont il s’agit. C’est en remplissant un procès-verbal, signé et daté, qu’il sera éventuellement en mesure de mettre en jeu son assurance dommages-ouvrage.